Aki a lakáshitelek között keresgél, annak alapos utánajárásra és sok figyelemre van szüksége, ha meg akarja találni a számára legkedvezőbb hitelt. Különösen azért, mert a bankok olyan tételeket számítanak fel a jelzáloghitelek igénylőinek, amikre azok rendszerint nem is gondolnak. Pedig azok a futamidő egésze alatt akár többszázezer forintos költséggel is gyarapíthatják az amúgy sem olcsó bankhitel kiadásait.
Mi is az a konverzió?
Azt szinte mindenki tudja, hogy a legkedvezőbb ingatlanhitelek közé tartoznak a svájci frank alapú hitelek, ám azt kevesen tudják pontosan, hogy bár ez esetben mondjuk 10 millió forintot folyósít a bank - ha az ügyfél azt kéri -, ám a tartozást svájci frankban tartja nyilván, és svájci frankban határozzák meg a havonta fizetendő részlet nagyságát is. A jelzáloghitel minden tekintetben a svájci frankhoz rögzített, amelynek következtében már a folyósításkor is történik egy átváltás. Ennek során természetesen a bank számára kedvezőbb, azaz a vételi árfolyamon számolják ki, hogy a forintban megnevezett hitelösszeg esetén mekkora lesz maga az adósság a svájci devizában. Olyan árfolyammal számolnak tehát, mintha a bank megvenné tőlünk a frankot és forintot adna cserébe.
Épp az ellenkezője történik azután a hitel törlesztése során: akkor a Svájc pénznemében megadott részletet kalkulálja át a bank forintra, és ezt számlázza ki. Úgy tekintenek erre, hogy a lakáshitel - vagy éppen szabadfelhasználású hitel, esetleg gyorshitel - adósa veszi meg a frankot a banktól, tehát az eladási árfolyammal számolnak. Éppen emiatt lesz hónapról hónapra más a fizetendő összeg: a hitel devizában megszabott részlete általában azonos, ám a forintra váltás miatt ez mindig a napi árfolyamok függvényében alakul.
Így tehát a forint devizára váltása minden egyes hónapban megtörténik, emiatt nem mindegy, hogy milyen árfolyamon kerül erre sor. Szempont lehet tehát a választáskor, hogy melyik bank milyen árfolyamon teszi ezt. Valamennyi bank a deviza eladási árfolyamát alkalmazza az ingatlanhitelek törlesztése esetén, ám ez eltérő az egyes hitelintézeteknél.
Nem mindegy, mikor fizetünk
Hogy melyik nap árfolyam számít, az bankonként eltér. Az OTP Bank minden hónap 4. napja előtti munkanapot jelölte ki a jelzáloghitelek esetén irányadóként, az ekkor náluk megszabott eladási árfolyam számít. Az Erste Banknál is valamennyi hitelt kérő ügyfél azonos nap árfolyama alapján számol el, ez ott 15-e. Az UniCredit különbséget tesz a különböző hitelek között: a hónap utolsó munkanapja szerint számol el az általuk devizában nyilvántartott lakáshitelek szerződőivel, a szabad felhasználású hitelek esetén pedig a szerződés hatálybalépésének napja határozza meg az árfolyamkalkuláció alapját.
Korszerű módszer, hogy az ügyfelek megválaszthatják a törlesztés napját, így tehetnek a K&H, az Allianz Bank és a CIB által kínált hitelek egyikét választók, így ez lesz majd a fordulónap.
A veszteség mértéke
Egy példával könnyen szemléltethető a különbség. Az MNB középárfolyamából pedig jól látszik, hogy milyen különbséggel dolgoznak a bankok a lakáshitelek és más bankhitelek havi részleteinek forintban történő meghatározásakor.
Valamennyi törlesztési árfolyam más és más bankhoz tartozik, a hitelintézetek név nélkül szerepelnek, többjük ugyanis nem óhajtotta megadni a tranzakciók esetén számításba vett árfolyamot. Hasonló különbségek persze nemcsak a vizsgált időszakban, hanem bármikor máskor is tetten érhető.
Mindebből jól látható, hogy a lakáshitelek törlesztésekor figyelembe vett deviza eladási árfolyam és az MNB középárfolyama között nem kicsi a különbség. Nagyjából 1,3-2 százalékkal térnek el a jegybanki értéktől a bankok. Volt olyan hitelintézet, amelyik elárulta, hogy náluk éves átlagban 1,9 százalékos ez az eltérés.
Figyelemre méltóak a részletek is. Egy véletlenszerűen kiszemelt nap, február 15-e árfolyamát megvizsgálva kideríthető, mennyi plusszkiadást okoz a konverziós hatás a banki hitelek adósainak, ha minden más - az árfolyam is - változatlan. Egy 10 milliós jelzáloghitel esetében 20 éves futamidővel kalkulálva nagyjából havi 470 svájci frank lesz a részlet. A hitel törlesztésére a konverzió különbsége miatt egyik banknál 77.644, a másiknál pedig 78.264 forintot kell félretenni. Ez a két évtized alatt 150.000 forintos különbségre duzzad, ha az árfolyamok közötti eltérés végig ilyen nagyságrendű.
Persze mindez csak elméletben létezik, hiszen nem létezik két teljesen azonos hitelkonstrukció, így a bankok termékei nem vethetők maradéktalanul egybe. Ezért jól teszi, ha pénzügyi szakember, tanácsadó segítségét kéri a hitel iránt érdeklődő, mielőtt választ. Ezért javasoljuk látogassa meg honlapunkat a Navigátor Credit oldalát.
